יש מכלול עצום של שיקולים לפני שמשקיעים בנכס, בטח אם מדובר בכזה שנמצא בכלל במדינה זרה- המיקום שלו, הרכב האוכלוסייה המקומית, האם מדובר באזור ביקוש, התשואה השנתית הממוצעת ועוד. אבל יש שיקול אחד שמשקיעים לפעמים שוכחים לבדוק לפרטי פרטים לפני רכישת דירה בחו"ל- המס המתלווה לכל רכישה והגובה שלו. במדריך זה נסביר אילו מיסים ותשלומים עשויים להיות בעת הרכישה ואחריה.

רכישת דירה בחו"ל

תשלומים שוטפים אחרי רכישת דירה בארצות הברית

בדומה לכל מקום מתורבת בעולם, גם רכישת דירה בחו"ל כוללת מס ותשלומים שוטפים נוספים. להלן כמה מהם:

  • ארנונה- על פי החוק בארצות הברית, בעל הנכס מחויב בתשלום ארנונה, בין אם הוא מאוכלס ובין אם לא. גובה הארנונה תלוי בשווי של הנכס ובשיקולים נוספים. התשלום מתבצע לעירייה המקומית בכל שלושה חודשים.
  • דמי ועד בית- אם מדובר בדירה בבניין ולא בבית פרטי, יש לשלם דמי ועד בית עבור כיסוי הוצאות על תיקונים ותחזוקה שוטפת של המבנה.
  • ביטוחים- העלות הממוצעת של ביטוח לנכס נעה בין 30 ל-100 דולר לחודש, בהתאם להיקף הפוליסה שנרכשה ואילו אירועים היא מכסה.

רכישת דירה בחו"ל

הוצאות שוטפות מסוג זה מוכרות בארצות הברית כהוצאה לצרכי מס. ניתן להקים חברת LLC ובדרכה להגיע דו"ח מס שנתי עם הרווחים וההפסדים, והמס יקבע בהתאם להכנסות ובהתאם למספר הרשומים על שם החברה.

רכישת דירה בחו"ל- סוגי מס בארצות הברית

מעבר לתשלומים השוטפים שמפורטים לעיל, חשוב לדעת כי ישראלים שברשותם נדל"ן בארצות הברית מחויבים במס מול שתי המדינות- מס הכנסה על שכר הדירה ומס על רווחי הון במקרה והנכס נמכר. בין שתי המדינות ישנה אמנת מס כדי להימנע מתשלום כפל מיסים. על פי האמנה, ארצות הברית מקבלת עדיפות בכל הקשור למשקיעים ישראלים שברשותם נכסים. בין אם מדובר בנדל"ן עסקי ובין אם ברכישת דירה בחו"ל- מס ההכנסה האמריקאי יקבל קדימות.

מס נוסף שרצוי לדעת עליו הוא מס הירושה, שחל על כל הנכסים בגבולות ארצות הברית אפילו אם בעליהם מתגוררים בפועל מחוץ למדינה. במקרה של פטירת בעל הנכס, יורשיו יאלצו לשלם מס לרשויות בארצות הברית על שווי הנכס. גובה מס הירושה עלול להגיע לגובה של 35% מערכו של הנכס, תלוי בתנאים מסוימים.

רכישת דירה בחו"ל

חשוב לדעת כי אי-דיווח או מתן דיווח חסר לרשויות המס בארצות הברית הם בגדר עבירה פלילית. הענישה נעה החל מקנסות כספיים ועד לגזירת עונש מאסר בפועל. כמו כן מס ההכנסה האמריקאי רשאי להטיל סנקציות על המפרים את החוק על פי חומרת העבירה המיוחסת.

ארצות הברית מורכבת מ-50 מדינות, כל אחת מהן היא ישות בפני עצמה עם חוקים משלה. המשמעות היא שחוקי המס משתנים בין מדינה למדינה. בחלקן יש חוקים שמטיבים עם המשקיעים ובאחרות החוקים פחות אידיאליים. לרואה חשבון אמריקאי יש את כל הידע והכישורים הנדרשים על מנת להדריך את המשקיעים באילו מדינות נוח יותר להשקיע מבחינת המיסוי שלהן, כמו כן ביכולתו ללוות ולסייע בכל השלבים שבדרך כמו הגשת הדו"ח השנתי למס ההכנסה האמריקאי.

רכישת דירה בחו"ל